En transmisión conjunta de radio y televisión, el presidente de la República, Nicolás Maduro, anunció la próxima aprobación de una ley habilitante para regular los costos de los alquileres de locales en centros comerciales de todo el territorio nacional. Propietarias y propietarios de centros comerciales dicen esperar por esta norma.
El presidente ejecutivo del grupo Mantex-Metropolis, Gustavo Conde, aseguró que ese instrumento legal, que sustituiría el Decreto 609 (normativa transitoria vigente desde noviembre de 2013), debería ser aprobado de inmediato. Aseguró que la primera normativa aprobada en esta materia “fue una decisión tomada unilateralmente por el Gobierno, sin comunicarnos a nosotros” y “no nos quedó más remedio que acatarla, porque como bien dijo el Presidente en ese momento se trataba de una ley transitoria”. Desde ese momento han transcurrido seis meses. “Nos hemos estado reuniendo” con el Ejecutivo, señala.
Resaltó que en Venezuela, el centro comercial es una industria joven. “Los centros comerciales hoy en día se han convertido como en las plazas, donde la gente va a pasar su tiempo, y nosotros lo vemos reflejado en las encuestas que se han realizado por diferentes entes, donde dicen que el 84% de la población quiere los centros comerciales”.
CONVERSACIONES EN MARCHA
Desde diciembre de 2013, Conde, administrador de tres centros comerciales -Metrópolis Valencia, Metrópolis Barquisimeto y Metrosol Maracaibo- se ha reunido con representantes del Ejecutivo Nacional.
Considera que el ministro de Vivienda y Hábitat, Ricardo Molina, “la verdad que entendió la problemática de los centros comerciales; hemos tratado de indicarle que los centros comerciales son entes vivientes” que deben ser renovados y actualizados constantemente.
El grupo Mantex-Metropolis, como arrendador, cobraba a sus arrendatarias y arrendatarios entre 400 bolívares y 500 bolívares por metro cuadrado. Con el Decreto 609, el alquiler por metro cuadrado bajó a 250 bolívares, mientras que con la ley habilitante el alquiler se fijará en 12% entre el porcentaje de ventas y el valor total del inmueble.
Conde evaluó que con un alquiler a 250 bolívares por metro cuadrado “va a ser más barato cerrar los centros comerciales”, puesto que la inversión -a su juicio- no se recuperaría nunca.
Generalmente, al construir un centro comercial moderno de 100 mil metros cuadrados, unos 45 mil son para la renta. Los metros restantes son destinados al esparcimiento y al desarrollo de actividades como espectáculos diversos.
-¿Cómo se fija el precio de un alquiler? ¿Qué aspectos se toman en cuenta para fijar el alquiler?
-El alquiler se fija de acuerdo con el valor que tiene la construcción del centro comercial. Generalmente uno hace una inversión como cualquier negocio: tienes que hacer un flujo de caja, cuál es mi costo, cuáles son los rendimientos que estás esperando para poder recuperar esta inversión.
Evalúa que en Venezuela “tienes que ser muy cuidadoso, porque la banca te está dando, cuando nosotros comenzamos, entre 5 a 7 años (para pagar el crédito bancario); entonces tienes que tener un flujo de caja bastante interesante para poder cumplir con los requerimientos de la banca nacional”.
Resaltó que la inversión se recupera en unos 7 o 12 años, “en una economía normal, porque no es solamente que recuperes, sino tener un flujo de caja porque los primeros años son muy duros para un centro comercial”.
El costo del alquiler por metro cuadrado también depende del modelo de la construcción, el tipo de escaleras que usará, si en de un solo piso o tiene varios niveles.Una tienda o un comercio cerca de la entrada del centro comercial tiene un valor distinto a un negocio con menos visibilidad, por ejemplo, puntualizó.
El vocero aseguró que las grandes cadenas internacionales de comida y de venta de ropa suelen pagar el alquiler de acuerdo con el porcentaje de ventas.
CONDOMINIO
De acuerdo con la nueva ley, el manejo del condominio se realizará mediante una comisión formada por el administrador y las arrendatarias y los arrendatarios (comerciantes).
A Conde le parece muy sana esta nueva modalidad. A su juicio será una comisión en la que todos los requerimientos del centro comercial serán debatidos en común.
La idea es que esta comisión decida qué cosas deben incorporarse, así como los gastos que serán aprobados o eliminados.
“La problemática que tenemos ahora es que no solo nos limitaron a 250 bolívares el metro cuadrado (con el decreto transitorio), sino que el manejo del mantenimiento de las áreas comunes, los condominios, los pusieron como si fuesen una carga del dueño”, señaló.
Resaltó: “El condominio es de los dueños, pero ¿quiénes son los que pagan los condominios? Mucha gente pide que el condominio venga separado, porque ellos pueden saber en qué está dirigido el costo del condominio.
Con lo que recibe de condominio, la administradora del centro comercial paga el mantenimiento, la limpieza, el arreglo de aires acondicionados, la seguridad, precisa el vocero.
Mantex-Metropolis tenía un fondo para la realización de eventos especiales, así como un fondo de ferias para reponer mesas, sillas y bandejas de las ferias de comida. Señaló que, con la nueva normativa, estos fondos fueron eliminados.
“Los 62 bolívares me dan para pagar a los empleados, algo de limpieza y algo de seguridad; no me da para el mantenimiento, no me da para comprar el papel higiénico”, expresó.
El condominio, insistió, es de los que integran la comunidad del centro comercial; “yo soy solamente un administrador”, agregó Conde.
Dijo que el decreto vigente también suspendió la aplicación de sanciones en caso de que algún arrendatario viole las normas que establece el administrador del centro comercial, lo que criticó. En cambio, solicitó al Ejecutivo que se restablezcan, en la nueva ley, “las normas de convivencia”. “Cuando alquilas se te dan las normas, tú las lees y firmas que las leíste”, explicó.
NUEVOS PRECIOS
A partir de la aprobación de la ley habilitante para regular los arrendamientos, los alquileres se fijarán con una nueva fórmula: “Tenemos entendido que se tomará 50% del avalúo del inmueble y 50% del costo de reposición. El 12% de ese valor es lo que yo pudiera cobrar. Esta fue una fórmula que diseñó el Gobierno, no fue propuesta por nosotros, pero nosotros la aceptamos como válida”.
TRES CÁNONES DE ARRENDAMIENTO
El ministro del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Ricardo Molina, explicó el 28 de abril de este año, en transmisión conjunta de radio y televisión, que en la ley habilitante para el control de arrendamientos en centros comerciales se considerarán tres tipos de cánones.
Uno sería con base en el valor del inmueble, otro calculado con el porcentaje de ventas y finalmente otro de condición mixta (una parte con el valor del inmueble y otro con el porcentaje de ventas).
El Correo del Orinoco intentó entrevistar al ministro Ricardo Molina para este trabajo, pero no hubo respuesta.